建筑房地产税收控管经验交流第1篇
建筑、房地产税收已经成为地方税收的重要组成部分，但由于建筑业、房地产开发及二手房交易等流程复杂、部门信息分割，地税部门一直处于单兵作战、缺乏有效监控手段。针对这种情况，县地税局在县委、县政府的大力支持下，坚持以健全税收控管机制为前提，以一体化流程为依托，以精细化管理为重点，积极探索“属地化、专业化、社会化”三位一体的管理新路子。2007年度征收建筑、房地产税收3542.96万元，同比增长54.1%，占全县地税总收入的比重达到41.7%，同比增加6.27个百分点。2008年1-6月征收建筑、房地产地方税收3309.97万元，同比增长86.5%，占全县地税总收入的比重达到52.5%,同比增加13个百分点。建筑、房地产税收管理取得了初步成效，同时也使我县地税收入得到了持续稳定的增长。2007年全县地税收入实现8492.1万元，比上年增收2004.12万元，增长30.9%，；今年1-6月全县地税收入实现6296.91万元，比上年增收1083.74万元，增长40.14%。
一、凝聚内力，理顺管理机制
由于建筑、房地产业税收涉及税种多、部门广、控管难度大，实施一体化管理是堵塞漏洞、强化管理、形成长效机制的有效手段。为此，我局从整合资源入手，转变了县城范围内建筑业、房地产开发税收的传统管理模式，将原来的按地段、经济性质管理变为按行业管理。在新昌分局内设建筑房地产税收征收管理办公室，对我县建筑房地产税收实施了“1142”的管理机制，即建立一个机制、完善一个办法、抓好四个环节、把好两个关口。一是建立一个机制。及时启动以“政府领导、税务主管、部门配合、社会参与、司法保障、信息化支撑”为主要特征的社会综合治税工作机制，成立由县政府主要领导牵头，税务、财政、发改委、国土资源、房管等相关部门共同参与的县房地产建筑安装业税收一体化管理领导小组。二是制定一个办法。根据建筑业、房地产开发经营特点，制定了《县房地产建筑安装业税收一体化管理暂行规定》，完善联席会议制度、信息反馈制度和保障落实制度。三是抓好四个环节。进一步明确用地环节、建筑环节、销售环节、保有环节等各管理部门的责任。四是把好两个关口。把好土地使用权属转移关和房产权属转移关，对于纳税人未完税的，相关部门一律不予办理权属转移手续。通过这些措施，实现对建筑房地产税源全方位的控管。
二、巧借外力，健全控管机制
1、结合行业特点，完善制度保障。建筑房地产业市场从土地转让、建筑施工、房地产开发销售到二手房交易，管理部门多、税收征管难度大。税务部门在进行建筑房地产税收征管过程中，一些基础信息来源于发改委、建设、房管、土地等部门，为充分掌握房地产企业的税源资料，就需要相关部门的协助配合。为此，我局负责起草了《县房地产和建筑业税收一体化管理暂行规定》。县委、县政府及时召开了办公会及全县地方税收护税协税领导小组会议，护税协税小组成员、县公检法、国资委、发改委、国土、城建、房管等县直部门主要负责人参加了会议。讨论并原则通过了《县房地产建筑安装业税收一体化管理暂行规定》，为全县房地产建筑安装业实施综合治税，强化税源控管，密切部门协作提供了制度保障。
2、加强部门配合，实现多头控管。为强化建筑房地产税收征管，健全税源控管机制，我局先后与县发改委、国土、房管、城建及工业园区管委会等部门签订了一系列税源控管办法、协议等，其主要内容：一是县发改委将核准的建筑工程计划项目、房地产开发项目的批文同时抄告一份地税机关，使地税部门提前掌握税源信息，为工程项目实施跟踪管理打好基础；二是国土资源局及时将土地拍卖的相关信息传递给地税部门，地税部门及时进行跟踪介入，实现了房地产税收的前置管理；三是加强与房产管理部门的配合协作，实行证前清税制度，纳税人在申请办理《房屋所有权》权属证照时，必须出具主管地税机关开具的清税证明或者减、免税证明，房管部门在审验后，方可按规定程序办理；四是工业园区管委会负有向地税部门提供新办企业厂房建筑业税收征管的有关信息职责。此外，为加强国债投资工程、政府投资工程的税收管理，我局还与县财政局国库支付中心签订了建筑业税收委托代征协议书，全面委托代征国债投资工程、政府投资工程的地方各税，2007年县财政局国库支付中心共代征入库建筑业地方各税344.94万元，今年1-6月代征入库建筑业地方各税585.9万元。
3、实施精细化管理，提高服务质量。我局在建筑、房地产税收征管过程中，将税收征管细化到每一个工程，每一个开发项目，借助省局地税征管信息系统，全面实行工程项目登记、巡查勤管、信息采集、信息比对、纳税评估及税款清算等制度。特别是对房地产开发项目中每一个商住小区、每一栋楼、每一套住房及铺面，根据每一个小区的平面图设置了房地产销售明细帐、发票开具明细帐，及时掌握房地产开发的税源情况。形成了“以行业管理为主、按项目进行监控、房源控制税源、管理增加税收”的基本思路，积累了房地产税收精细化管理的有效经验，找到了潜在税源向现实税收转化的最佳着力点，有力地提升了房地产行业税收管理的效能和水平。在税收征收过程中，坚持“一个窗口服务，一条龙征收管理”的工作理念，把服务贯穿于税收征管全过程。在县局办税服务厅设立建筑房地产税收办税窗口，统一办理纳税申报、税款征收、发票开具等事宜，对要求纳税人报送的各种报表、涉税资料，实行一次性告知服务。
三、形成合力，加强二手房税收征管
为了加强和规范我县二手房交易市场的税收征收管理，促进房地产市场健康有序发展，2006年我局草拟的以产权交易为基础，源头控管，堵塞漏洞，建立“先税后证”的《县二手房税收一体化管理办法》得到了县委、政府的高度重视，并以县政府的文件印发全县执行。根据该办法，我局与县房地产交易中心签订了《二手房交易税源控管协议》，对涉及二手房交易的纳税人，由房地产交易中心向纳税人发放《个人转让房屋征免税认定表》，同时房地产交易中心确定房屋取得的时间，评估房屋交易金额，纳税人按要求填写《个人转让房屋征免税认定表》后，将此表及房屋交易涉及的相关资料，如身份证、房产证复印件、转让合同及原购房合同、发票等有效证明到我局在县办证中心设立的二手房税收征收窗口办理征免税手续，征收窗口工作人员根据纳税人提交的《个人转让房屋征免税认定表》及相关资料，审核确定房屋交易环节应缴纳的地方各税，并实行“一窗式”征收，纳税人足额缴纳税款后，凭《个人转让房屋征免税认定表》及完税凭证到房地产交易中心办理产权过户登记手续。
通过对二手房交易税收的一体化管理，“一窗式”征收，既简化了二手房交易税收的办税程序，方便了纳税人，提高了办事效率，又改变了以往二手房交易税收征收过程中税务机关上门追缴的被动局面，有效防止了税收流失，堵塞了征管漏洞。自2006年10月二手房交易一体化管理以来，截至目前我局共征收二手房交易税收99.8万元，其中2006年在不足三个月的时间征收二手房交易税收10.5万元，2007年征收二手房交易税收60.4万元，今年上半年征收二手房交易税收25.3万元。
建筑房地产税收控管经验交流第2篇
各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，扬州税务进修学院，局内各单位：
随着我国房地产业的快速发展，房地产税收收入大幅增长，已成为我国财政收入的重要来源，房地产税收的宏观调控作用日益重要。但是房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞。为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时，通过整合现有征管资源，实现信息共享，加强部门协调配合，搞好各征管环节连接，进一步加强房地产税收管理，即实施一体化管理。现将有关事项及要求通知如下：
一、房地产税收一体化管理的总体目标和要求。以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书（简称“先税后证”）为把手，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。
目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节分别征收营业税及城市维护建设税和教育费附加（以下简称营业税及附加）、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税（以下统称所得税）、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。虽然各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但是税收征管所依据的基础信息大致相同。各级税务机关和征收契税的财政机关（以下统称征收机关），要加强申报管理，积极争取房地产管理等部门的配合与支持，充分掌握各税种征管所依据的基础信息；要加强征收机关之间的沟通协调，准确、快捷地传递信息，逐步实现各管理部门之间、各税种之间的信息共享，提高税源监控水平；同时要简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人。
二、以契税征管为把手，全面掌控税源信息。契税征收机关要会同房地产管理部门，严格执行“先税后证”的有关规定，把住房地产税收税源控管的关键环节，全面掌握、及时传递有关信息。
（一）规范契税申报管理。纳税人申报缴纳契税时，要填报总局统一制定的契税纳税申报表（另文下发），并附送购房发票、房地产转让合同和有效身份证件复印件等。征收机关要对纳税申报表及有关附件资料的完整性、准确性进行审核。审核无误后，办理征缴手续，开具统一的契税完税证明。
（二）契税征收机关要及时整理、归集房地产交易的有关信息。包括：转让方、中介方和承受方的名称、识别号码，房地产的转让价格、转让时间、面积、位置等信息。
（三）要建立信息传递机制，实现信息互通共享。征收契税的税务部门或岗位要将土地使用权承受方及其承受土地使用权的交易信息，及时传递给管理房地产开发环节有关税收的税务部门或岗位；要将房地产转让方及其房地产交易信息，及时传递给管理房地产转让环节有关税收的税务部门或岗位；要将房地产承受方及其承受房地产的有关交易信息，及时传递给管理房地产保有环节有关税收的税务部门或岗位。征收契税的财政部门要将获取的房地产交易信息集中传递给税务机关，税务机关再分解传递给有关税种的主管部门或岗位。同时，各税种主管税务机关或部门也要将实施有关税收管理过程中获取的房地产权属转移信息，及时传递给契税征收机关。
（四）各地可根据信息化水平、信息量大小、信息存储方式等情况确定适当的信息传递方式。有条件的地区应通过网络或软盘等电子介质传递信息；暂不具备条件的，也可用纸质的形式传递信息。
三、充分利用契税征管信息，加强房地产各环节的税收管理。主管税务机关要严格执行总局关于加强有关税种税收管理的各项规定，充分利用契税征管中获取的有关信息，明确责任人，跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，提高管理质量和效率。
（一）要利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息，了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理；对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。
（二）要跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，掌握从事建设施工、装饰装修的单位或个人应缴纳的营业税及附加、所得税、印花税等税种的税源情况，加强房地产开发建设过程中有关税收的征收管理。
（三）要跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间等情况，并利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息，对房地产开发企业缴税情况，进行纳税评估，发现问题，及时采取有效措施解决，加强房地产开发企业有关税收的税收管理。
（四）要利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析。发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。
（五）要采取多种方式跟踪了解承受方承受的房产的装饰装修情况，对承受的新建商品房还要跟踪了解物业管理情况，及时掌握有关税源，采取有效措施加强对实施装饰装修施工和物业管理的单位或个人应纳税收的征收管理。
（六）要利用房地产转让信息，掌握城镇土地使用税、房产税、城市房地产税税源变化情况，将承受方名称、识别号码，房地产的转让价格、类别等信息，与纳税人的纳税申报资料进行比对，对未申报或未如实申报的单位和个人，应及时进行催报催缴。要将契税征收中获取的房地产信息资料，作为长期的税源资料及时归入税源管理档案。
（七）要综合利用有关信息资料，加强对房地产出租应缴纳的营业税及附加、所得税、城镇土地使用税、房产税等税种的管理。对个人出租房屋的，应充分利用社会力量加强管理，如委托街道、居民委员会、流动人员管理机构等组织代征有关税收，并按规定付给手续费。实行委托代征的，税务机关对代征单位要加强业务指导，定期检查了解代征情况，及时研究代征工作中遇到的问题。
四、简化办税程序，方便纳税人。各地征收机关应根据实际情况，采取有效措施，简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人缴纳有关税收。对转让或承受房地产应缴纳的税收，如营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，凡可在一个窗口一并征收的，可在交易双方办理产权过户或缴纳契税时一并征收。为了方便纳税人，及时掌握二手房交易价格情况，可在契税征收场所或房地产权属登记场所代开财产转让销售发票。
有条件的地方，要争取在办理房地产权属登记的场所开设房地产税收征收窗口，争取将金融机构引入征收场所，以节省纳税人的纳税时间和纳税成本。
五、逐步建立房地产税源信息数据库，通过信息比对堵塞税收漏洞。各地要利用税务机关现有的设备和资源，以当前契税征管中积累的信息为基础，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合归集，根据各地实际以省（市、区）或地区（市）或县（区、市）为单位逐步建立房地产税源信息数据库，充实、完善房地产企业户籍资料和其他纳税人户籍资料，做到数据集中，信息共享，方便查询，比对分析，促进管理。
各地要创造条件逐步实现利用计算机将税源数据库的信息，与纳税申报、税款入库情况进行多角度、多层次的比对，开展有关房地产税收的纳税评估，分析筛选存在的疑点，并及时组织调查核实。发现漏征漏管的，要采取相应措施进行处理。
六、加强领导，狠抓落实。实施房地产税收一体化管理，是整合管理资源、创新管理方式的重要举措，也是一项复杂的系统工程。各级征收机关要统一思想，提高认识，加强领导，广泛宣传，狠抓落实。要紧紧抓住契税征管这一关键环节，充实契税征管力量，加强人员培训，改善征管条件。要注重部门间的协调配合，广泛收集、有效利用涉税信息。各地要按照总局的工作要求，结合本地情况，总体设计，分步实施，由点到面，扎实推进，全面提升房地产税收管理水平。
七、本通知从2005年7月1日起实行。各地要将贯彻落实意见及时抄报总局。总局将选择部分省市跟踪了解本通知的贯彻落实情况。
建筑房地产税收控管经验交流第3篇
近年来，随着经济发展的进一步深化和城市化进程的加快，长沙市岳麓区作为国家级湘江新区的核心区，依托突出的文化、生态和区位交通优势，商品房成交量节节攀升，房地产行业发展迅猛，成为岳麓地税的重要税源。2016年，房地产行业税收入库24亿，占全年税收总量的54.54%。而随着全面“营改增”政策的施行，房地产行业税收管理面临新的挑战。长沙市岳麓区地税局主动探索“三互”管理模式，力破房地产行业征管瓶颈，实现了组织收入和征管质效新提升。
房地产行业征管现状
一是控税手段缺失。全面“营改增”后，地税部门失去了“以票控税”的强力征管手段，对房地产企业纳税人的征管信息获得取决于纳税人自行提供的纳税申报表和财务报表，难以对项目进展、税款缴纳等情况进行有效的源头控管，漏征漏管风险较大。而由于部分房地产企业依法纳税意识不强，零申报、申报不实甚至不申报等现象也时有发生，致使税款滞后或流失。
二是部门配合缺位。控税手段的缺失致使地税部门迫切需要国税、财政、国土、住建等多部门配合，提供房地产开发相关基础信息，准确把握项目购进、筹建、销售等各环节税源信息。但在实际工作中，由于涉及的部门多，缺乏统一的激励约束机制，部门间的合作只处于相互约定和协商状态，难以形成综合治税合力。在岳麓区综合治税平台建设上，各部门数据更新滞后、数据分散脱节、缺少整合加工，直接影响地税部门涉税信息获取，不能实现有效的信息共享，也就无法实现对房地产行业的源泉控制。
三是征管力量缺乏。房地产行业会计核算复杂、涉及税种较多、征管难度较大，而目前征管一线税收管理人员较少，综合行业知识缺乏，管理无法延伸，致使房地产行业税收存在较多的征管漏洞。此外，由于现行的“金三”管理系统存在功能缺陷，国、地税房地产行业数据管理模块不对应，无法实现管理数据同步交换，致使国、地税数据比对的风险评估形同虚设。
岳麓区局加强房地产行业税收管理的探索和思考
一是征管互助，应收尽收促入库。通过优化房地产行业税收征管流程，依托“一窗一人办税”服务模式，确保地税附加税费同步征收到位。合理调整机构，对房地产行业进行专业化管理，强化国、地合作，组建岳麓区国、地税“房地产行业税收管理专家团队”，建立常态化联合辅导机制，开展房地产行业专题培训共10期，培训人数近2000人，不断提高房地产企业财务管理水平。将房地产行业征管重心转移到土地增值税管理上，抓好土地增值税日常预缴和清算审核工作。切实推行税收管理员片区责任制，依托街镇协税力量，对本区域内房地产行业进行全面摸底调查，详细掌握房地产项目基本情况，杜绝管理“真空”，做到底清户明。加大大数据治税管理力度，联合区财政、国税，开发房地产行业税务管理软件，设立基础数据、预警和风险推送等三大功能区，整合三方涉税信息，实现数据有效监控，弥补“金三”系统不足，切实解决数据交换不同步、信息掌握不对称的问题，实现税款应收尽收。
二是机制互融，齐抓共管聚合力。健全协税护税控管网络，依托“政府领导、税务主管、部门配合、社会参与、信息支撑”的综合治税机制，召开房地产税收管理联席会议4次，有效形成综合治税合力。加强与国税、房管、国土、规划、住建等多部门的合作，定期收集房地产企业开发用地情况、房地产项目及建设单位基本信息、商品房网上签约及备案等信息，着力突破征纳双方信息不对称的管理瓶颈，实现齐抓共管、资源共享。积极争取政府支持，将各部门综合治税工作纳入岳麓区政府绩效管理考核，要求各部门通过岳麓区综合治税平台及时上传房地产项目相关信息。通过有效的激励制约手段，增强各部门协税护税意识，实现对房地产行业的源泉控管。
三是比对互动，查漏补缺防风险。结合税源结构特点，区局积极开展“营改增”后房地产行业专题税收分析，牢牢把握组织收入主动权。通过每季开展国税增值税入库与地税附加税费情况的比对分析，梳理房地产行业管理中的关键环节和薄弱环节的风险点，制作岳麓区局房地产行业税收征管风险点提示，做好风险预警工作。充分利用综合治税信息，建立有岳麓区局特色的房地产行业税收风险管理模型，并及时推送税源管理部门。对重点房地产项目开展国地税联合调查评估，实行统一安排、集中检查的互助模式，切实开展风险应对工作。加强实地巡查，建立完善房地产项目分户台账，及时调整相关数据，做到动态管理、全程跟踪，有效堵塞房地产行业税收征管漏洞。2017年1-5月共完成风险应对任务39次，查补税款1407万，滞纳金228万。
